Simulador de Hipoteca 2026
Calcula tu cuota mensual, total de intereses y consulta el cuadro de amortización completo.
Simulación orientativa. No constituye una oferta de préstamo. Consulta con tu entidad financiera.
Resultado de la simulación
Capital: 200.000,00 € · Plazo: 25 años · TIN: 3%
Cuota mensual
948,42 €
Total pagado
284.526,79 €
Total intereses
84.526,79 €
Resumen anual
Sistema francés de amortización
Método estándar en España: cuota mensual constante donde, al principio, la mayor parte va a intereses y poco a capital; con el tiempo se invierte. El capital pendiente baja despacio en los primeros años.
Sistema francés de amortización
Método estándar en España: cuota mensual constante donde, al principio, la mayor parte va a intereses y poco a capital; con el tiempo se invierte. El capital pendiente baja despacio en los primeros años.
| Año | Intereses | Amortización | Capital pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 5925,39 € | 5455,67 € | 194.544,32 € |
| 2 | 5759,46 € | 5621,63 € | 188.922,70 € |
| 3 | 5588,48 € | 5792,61 € | 183.130,09 € |
| 4 | 5412,29 € | 5968,80 € | 177.161,29 € |
| 5 | 5230,71 € | 6150,34 € | 171.010,95 € |
| 6 | 5043,66 € | 6337,41 € | 164.673,54 € |
| 7 | 4850,90 € | 6530,17 € | 158.143,37 € |
| 8 | 4652,30 € | 6728,79 € | 151.414,58 € |
| 9 | 4447,63 € | 6933,46 € | 144.481,13 € |
| 10 | 4236,74 € | 7144,34 € | 137.336,79 € |
| 11 | 4019,41 € | 7361,63 € | 129.975,14 € |
| 12 | 3795,53 € | 7585,55 € | 122.389,59 € |
| 13 | 3564,79 € | 7816,28 € | 114.573,31 € |
| 14 | 3327,07 € | 8054,01 € | 106.519,30 € |
| 15 | 3082,08 € | 8298,98 € | 98.220,31 € |
| 16 | 2829,67 € | 8551,40 € | 89.668,90 € |
| 17 | 2569,55 € | 8811,51 € | 80.857,39 € |
| 18 | 2301,56 € | 9079,52 € | 71.777,88 € |
| 19 | 2025,38 € | 9355,68 € | 62.422,20 € |
| 20 | 1740,83 € | 9640,23 € | 52.781,96 € |
| 21 | 1447,61 € | 9933,45 € | 42.848,50 € |
| 22 | 1145,48 € | 10.235,60 € | 32.612,90 € |
| 23 | 834,14 € | 10.546,93 € | 22.065,98 € |
| 24 | 513,34 € | 10.867,71 € | 11.198,27 € |
| 25 | 182,82 € | 11.198,28 € | 0,00 € |
Los resultados son estimaciones orientativas basadas en la normativa vigente y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Consulta con un profesional cualificado antes de tomar decisiones.
Fuentes: BOE · Agencia Tributaria · Seguridad Social · Datos actualizados a 2026.
En resumen
- La cuota mensual de una hipoteca se calcula con el sistema de amortización francés: cuota fija donde al principio se pagan más intereses y menos capital.
- Una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 3% TIN tiene una cuota mensual de aproximadamente 948 € y genera unos 84.400 € en intereses totales.
- Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación; necesitas al menos un 20% de entrada más un 10-15% para gastos de compraventa.
- Reducir el plazo de 25 a 20 años sube la cuota mensual, pero puede ahorrar más de 20.000 € en intereses totales.
¿Cómo funciona la amortización francesa?
Es el sistema más usado en España. La cuota mensual es constante (si el tipo es fijo) y se calcula con la fórmula:
C = V × [i × (1+i)^N] / [(1+i)^N − 1],
donde V es el capital del préstamo, i es el tipo de interés
mensual (TIN/12), y N es el número total de cuotas.
En cada cuota mensual, una parte paga los intereses generados ese mes y otra amortiza capital. Al principio, la proporción de intereses es mayor. Con el paso de los años, la balanza se invierte y la mayor parte de la cuota va a reducir el capital pendiente.
Ejemplo: hipoteca de 200.000 € a 25 años al 3% TIN
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 250.000 € |
| Entrada (20%) | 50.000 € |
| Capital hipotecario | 200.000 € |
| TIN | 3,00% |
| Plazo | 25 años (300 cuotas) |
| Cuota mensual | ~948 € |
| Total intereses pagados | ~84.400 € |
| Total devuelto | ~284.400 € |
En este ejemplo, los intereses representan un 42% del capital prestado. Reducir el plazo de 25 a 20 años subiría la cuota a ~1.110 €/mes, pero ahorrarías ~22.000 € en intereses totales.
¿Cuánta entrada necesito?
Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda. Necesitarás al menos un 20% de entrada más un 10-15% adicional para gastos de compraventa (notaría, registro, impuesto ITP o IVA, gestoría). En total, debes tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es el sistema de amortización francés?
Es el método más común en España. La cuota mensual es constante (si el tipo de interés es fijo). Al principio se pagan más intereses y menos capital, y con el tiempo esa proporción se invierte.
¿Cuánta entrada necesito para una hipoteca?
Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda. Necesitarás al menos un 20% de entrada más un 10-15% adicional para gastos (notaría, registro, impuestos). En total, entre el 30-35% del precio.
¿Qué es el TIN y la TAE?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje puro que el banco cobra. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todas las comisiones y gastos vinculados. La TAE es siempre igual o mayor que el TIN.
¿Hipoteca fija o variable?
La hipoteca fija mantiene la misma cuota siempre (seguridad). La variable se revisa con el Euríbor (puede subir o bajar). La mixta combina un período fijo inicial y después variable. Depende de tu perfil de riesgo.
¿Se puede amortizar anticipadamente?
Sí. Puedes hacer amortizaciones parciales para reducir la cuota o el plazo. La comisión máxima es del 0,25% a tipo variable y 2% a tipo fijo (primeros 10 años) o 1,5% (después).