Subrogacion hipotecaria: como cambiar de banco y cuanto cuesta
La subrogacion es el mecanismo legal que permite modificar una de las partes de un contrato hipotecario sin necesidad de cancelar el prestamo y constituir uno nuevo. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de credito inmobiliario simplifico el proceso y limito las comisiones que la entidad puede cobrar.
Tipos de subrogacion
- Subrogacion de acreedor (cambio de banco): el hipotecado traslada su prestamo a otra entidad que ofrece mejores condiciones (menor diferencial, cambio de tipo variable a fijo, etc.). Es la mas frecuente.
- Subrogacion de deudor (cambio de titular): se sustituye al deudor original por otro. Es habitual en compraventas de vivienda donde el comprador asume la hipoteca existente del vendedor.
Comisiones maximas segun la Ley 5/2019
| Tipo de hipoteca original | Primeros 3 anos | A partir del 4.o ano |
|---|---|---|
| Variable a variable | 0,15% | 0,00% |
| Variable a fija | 0,15% | 0,00% |
| Fija a fija | 2,00% | 0,05% (si >3 anos) |
| Fija a variable | 2,00% (primeros 10 anos) | 1,50% (a partir del 11.o) |
Para hipotecas firmadas antes de junio de 2019, se aplican las condiciones del contrato original, salvo que estas superen los limites de la Ley 2/1994.
Proceso paso a paso
- Solicitud al nuevo banco: se presenta documentacion economica y se solicita tasacion del inmueble (coste habitual: 250-400 EUR).
- Oferta vinculante: la nueva entidad emite una oferta con las condiciones propuestas.
- Comunicacion al banco actual: la nueva entidad notifica la subrogacion. El banco original dispone de 15 dias naturales para ejercer el derecho de enervacion, igualando o mejorando la oferta para retener al cliente.
- Firma ante notario y cambio de titularidad registral.
Ejemplo practico: cuando compensa subrogar
Hipoteca pendiente de 150.000 EUR a 20 anos. Tipo actual: euribor + 1,50% (cuota mensual con euribor al 2,50% = 999 EUR). Oferta del nuevo banco: euribor + 0,50% (cuota mensual = 884 EUR). El ahorro mensual es de 115 EUR, es decir, 1.380 EUR al ano.
Costes de subrogacion: tasacion (350 EUR) + gestoria (300 EUR) + comision 0% (hipoteca variable con mas de 3 anos). Coste total: 650 EUR. La operacion se amortiza en menos de 6 meses.
Cuando NO conviene subrogar
Si quedan menos de 5 anos de hipoteca, el ahorro total puede no compensar los gastos. Tambien hay que vigilar que las vinculaciones del nuevo banco (seguros, nomina) no encarezcan el coste real por encima del ahorro en el diferencial.