Novación hipotecaria: cómo renegociar tu hipoteca sin cambiar de banco
La novación es la modificación de una o varias condiciones de un préstamo hipotecario existente con el mismo banco. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece límites máximos a las comisiones que el banco puede cobrar por este trámite.
Qué condiciones se pueden modificar
- Tipo de interés: pasar de variable a fijo, de fijo a variable o cambiar el diferencial.
- Plazo: ampliar o reducir la duración del préstamo.
- Titulares: añadir o eliminar un titular o avalista.
- Sistema de amortización: cambiar de francés a lineal (poco habitual).
- Cláusulas accesorias: eliminar cláusula suelo, modificar comisiones, etc.
Comisiones máximas por novación (Ley 5/2019)
| Operación | Primeros 3 años | A partir del 4o año |
|---|---|---|
| Variable a fijo | 0,15% del capital pendiente | 0,00% |
| Fijo a variable | 0,15% | 0,05% |
| Reducción de tipo variable | 0,15% | 0,00% |
| Ampliación de plazo | Libre (pactada en contrato) | Libre |
Para hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, las comisiones pactadas en la escritura original pueden ser superiores a estos límites. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado abusivas ciertas comisiones si no responden a un servicio efectivamente prestado.
Novación vs. subrogación vs. cancelación y nueva hipoteca
| Criterio | Novación | Subrogación | Cancelación + nueva |
|---|---|---|---|
| Banco | El mismo | Se cambia de banco | Se cambia de banco |
| Comisión máxima | 0,15% (Ley 5/2019) | 0,15% (variable a fijo) | Comisión cancelación + apertura |
| Gastos notariales | Reducidos | Moderados | Los más altos |
| AJD | Exenta (cambio tipo/plazo) | Exenta (subrogación) | Se paga AJD sobre nueva hipoteca |
| Flexibilidad | Media (depende del banco) | Alta (nuevo banco negocia) | Máxima |
Ejemplo práctico: de variable a fijo
Un titular tiene una hipoteca de 150.000 EUR pendientes a euribor + 1,10% y quiere pasarse a tipo fijo del 2,80%. Mediante novación:
- Comisión (si lleva menos de 3 años): 150.000 x 0,15% = 225 EUR.
- Comisión (si lleva más de 3 años): 0 EUR.
- Gastos de notaría y registro: aproximadamente 400 - 700 EUR.
- AJD: exento para novaciones de tipo de interés.
El coste total de la operación puede estar entre 225 y 925 EUR, frente a los 2.000 - 4.000 EUR que supondría cancelar y abrir una hipoteca nueva. La novación es la opción más económica cuando el banco actual acepta condiciones competitivas. Si se niega o su oferta es insuficiente, la subrogación a otra entidad suele ser la alternativa más ventajosa.