Comisión de cancelación hipotecaria: límites legales y cálculo
La comisión de cancelación (también llamada comisión por desistimiento) es la compensación que cobra el banco cuando el prestatario liquida anticipadamente el total de la deuda hipotecaria pendiente. Su objetivo es compensar a la entidad por los intereses futuros que deja de percibir.
Límites establecidos por la Ley LCCI
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), fijó topes máximos que las entidades no pueden superar:
| Tipo de hipoteca | Período | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Tipo fijo | Primeros 10 años | 2% del capital amortizado |
| Tipo fijo | A partir del año 11 | 1,5% del capital amortizado |
| Tipo variable | Primeros 3 años | 0,25% del capital amortizado |
| Tipo variable | A partir del año 4 | 0,15% del capital amortizado |
Estos límites se aplican a hipotecas firmadas desde junio de 2019. Para contratos anteriores, rigen las condiciones pactadas en la escritura, aunque sometidas a los topes de la normativa vigente en su fecha de firma.
¿Cuándo merece la pena cancelar pagando comisión?
- Subrogación a otro banco: si la nueva entidad ofrece un diferencial o tipo fijo sensiblemente mejor, el ahorro en intereses puede superar con creces la comisión.
- Amortización con ahorros: cuando se dispone de liquidez suficiente y los intereses pendientes superan la rentabilidad alternativa del dinero.
- Venta del inmueble: la cancelación registral es obligatoria para transmitir la vivienda libre de cargas.
Comisión cero: una tendencia creciente
Algunas entidades ofrecen hipotecas sin comisión de cancelación como argumento comercial. En estos casos, conviene verificar que la ausencia de comisión no se compense con un diferencial más alto o con productos vinculados obligatorios que encarezcan el coste total del préstamo.