Dación en pago: qué es y cuándo se puede solicitar en España
La dación en pago consiste en entregar la vivienda hipotecada al banco acreedor para saldar completamente la deuda pendiente, incluidos intereses y costas. Tras la entrega, el deudor queda liberado de toda obligación económica derivada del préstamo.
Por qué no es automática en España
El artículo 1911 del Código Civil establece el principio de responsabilidad patrimonial universal: el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros. Esto significa que, si la vivienda se ejecuta y su valor no cubre la deuda, el banco puede perseguir otros bienes del deudor (salarios, cuentas, inmuebles).
En la práctica, la dación en pago solo es posible en dos supuestos:
- Acuerdo voluntario con la entidad financiera, que no está obligada a aceptarlo.
- Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012), para deudores en situación de vulnerabilidad cuyo banco se haya adherido al código.
Requisitos del Código de Buenas Prácticas
Para solicitar la dación en pago a través de este mecanismo, el deudor debe cumplir simultáneamente:
- Que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual.
- Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes suficientes para pagar la deuda.
- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar (o el 40% si concurren circunstancias de especial vulnerabilidad).
- Que se hayan agotado previamente las medidas del umbral 1 (reestructuración) y umbral 2 (quita) sin resultado viable.
Consecuencias para el deudor
- Cancelación total de la deuda: el banco no puede reclamar nada más, aunque el valor de la vivienda sea inferior al capital pendiente.
- Posibilidad de alquiler social: el deudor puede permanecer en la vivienda hasta 2 años pagando un alquiler reducido (máximo el 3% del valor de la deuda).
- Fiscalidad: la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación tributa en el IRPF, aunque existe exención para deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas.