Capital pendiente de una hipoteca: como evoluciona y por que importa
El capital pendiente (tambien llamado capital vivo o saldo pendiente) es la cantidad del prestamo que todavia queda por devolver al banco en un momento concreto. Conocer esta cifra es fundamental para valorar una amortizacion anticipada, negociar una subrogacion o simplemente entender cuanto debes realmente.
Como se reduce el capital pendiente en amortizacion francesa
El sistema frances, utilizado en mas del 95% de las hipotecas en Espana, establece una cuota mensual constante compuesta de dos partes: intereses y amortizacion de capital. Al principio, la mayor parte de la cuota se destina a pagar intereses, porque estos se calculan sobre el capital pendiente total. A medida que el capital disminuye, los intereses tambien bajan y una porcion creciente de la cuota se dedica a reducir la deuda.
Ejemplo: hipoteca de 200.000 EUR a 25 anos al 3% TIN
Cuota mensual fija: 948 EUR. Veamos como evoluciona el capital pendiente:
| Ano | Capital pendiente | Intereses pagados ese ano | Capital amortizado ese ano |
|---|---|---|---|
| 0 (firma) | 200.000 EUR | — | — |
| 1 | 195.072 EUR | 5.948 EUR | 4.928 EUR |
| 5 | 174.026 EUR | 5.386 EUR | 5.490 EUR |
| 10 | 143.629 EUR | 4.579 EUR | 6.297 EUR |
| 15 | 107.397 EUR | 3.574 EUR | 7.302 EUR |
| 20 | 63.906 EUR | 2.332 EUR | 8.544 EUR |
| 25 (fin) | 0 EUR | 533 EUR | 10.343 EUR |
Tras 10 anos de cuotas (habiendo pagado 113.760 EUR en total), el capital pendiente apenas ha bajado a 143.629 EUR. Eso significa que de lo pagado, casi 57.000 EUR han sido intereses puros. Este efecto es el motivo principal por el que las amortizaciones anticipadas son mas rentables en los primeros anos de vida de la hipoteca.
Amortizacion anticipada: reducir cuota o reducir plazo
Cuando dispones de un ahorro extra, puedes destinarlo a reducir el capital pendiente. Tienes dos opciones:
- Reducir plazo (manteniendo la cuota): es la opcion que mas intereses ahorra a largo plazo, porque acortas el tiempo durante el que se generan intereses.
- Reducir cuota (manteniendo el plazo): te da mas liquidez mensual, util si tus gastos fijos han aumentado.
Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de credito inmobiliario (LCCI), la comision maxima por amortizacion anticipada en hipotecas a tipo variable es del 0,25% durante los primeros 3 anos (o 0,15% durante los 5 primeros), y del 2% para hipotecas a tipo fijo en los primeros 10 anos. Consultar el capital pendiente actualizado es el primer paso antes de tomar cualquier decision de amortizacion.