Préstamo hipotecario: cómo funciona la financiación con garantía inmobiliaria
El préstamo hipotecario es un contrato por el que una entidad financiera presta una suma de dinero a largo plazo (normalmente entre 20 y 30 años, hasta un máximo de 40) con la condición de que el inmueble adquirido quede como garantía real. Si el prestatario deja de pagar —habitualmente tras 3 o más cuotas impagadas—, el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria y subastar la vivienda.
En España, las hipotecas están reguladas por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), que refuerza la transparencia precontractual y obliga a la intervención del notario.
Tipos de interés en 2026
La garantía real reduce el riesgo para el banco, lo que se traduce en tipos significativamente más bajos que los del crédito personal:
| Modalidad | Tipo habitual (2026) | Revisión |
|---|---|---|
| Hipoteca variable | Euríbor + 0,8% a 1,2% | Cada 6 o 12 meses |
| Hipoteca fija | 2,5% - 3,5% | Sin revisión |
| Hipoteca mixta | Fijo 3-5 años, luego variable | Según contrato |
Con un Euríbor en el entorno del 2,3%-2,5%, una hipoteca variable con diferencial del 1% supone un tipo total aproximado del 3,3%-3,5%.
¿Qué ocurre si no se paga?
- Impago de 1-2 cuotas: la entidad aplica intereses de demora (máximo 3 puntos sobre el tipo pactado, según la LCCI).
- Impago de 3+ cuotas (o equivalente al 3% del capital en la primera mitad del préstamo): el banco puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo.
- Ejecución hipotecaria: se inicia un procedimiento judicial para subastar el inmueble. El deudor puede perder la vivienda.
Gastos asociados a la formalización
- Tasación del inmueble: 250 - 500 €
- Notaría y Registro: a cargo del banco (desde la LCCI de 2019)
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): a cargo del banco
- Gestoría: a cargo del banco
- Comisión de apertura: entre el 0% y el 0,5% (muchas entidades la han eliminado)
Antes de solicitar una hipoteca, conviene calcular la capacidad de endeudamiento: la cuota mensual no debería superar el 30-35% de los ingresos netos del hogar.