Calculadora de ROI Inmobiliario
Analiza la rentabilidad bruta y neta de tu inversión inmobiliaria con todos los gastos incluidos.
Rentabilidad del inmueble
Rentabilidad Bruta ROI bruto vs neto ROI bruto: alquiler anual ÷ precio de compra × 100. ROI neto: descuenta gastos (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, periodos sin alquiler, IRPF). El ROI neto suele ser un 30-40 % menor que el bruto.
4.95%
Rentabilidad Neta
3.5%
| Inversión total | 224.000,00 € |
| Ingresos anuales | 9900,00 € |
| Gastos anuales | 2070,00 € |
| Payback | 28.6 años |
Los resultados son estimaciones orientativas basadas en la normativa vigente y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Consulta con un profesional cualificado antes de tomar decisiones.
Fuentes: BOE · Agencia Tributaria · Seguridad Social · Datos actualizados a 2026.
En resumen
- La rentabilidad bruta del alquiler se calcula dividiendo los ingresos anuales entre el precio de compra del inmueble.
- La rentabilidad neta descuenta gastos reales: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y periodos de vacancia.
- Una rentabilidad neta del 4-6% se considera buena para inversion inmobiliaria en Espana en 2026.
- El payback indica cuantos anos tardaras en recuperar la inversion total a traves del beneficio neto del alquiler.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
Existen dos métricas clave. La rentabilidad bruta divide los ingresos anuales por el precio de compra:
Bruta = (Alquiler mensual × 12) / Precio compra × 100. La rentabilidad neta descuenta todos
los gastos (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, meses vacíos) y se calcula sobre la inversión total (precio + gastos de
adquisición): Neta = (Ingresos − Gastos) / Inversión total × 100.
La neta es la que realmente importa: es habitual que la bruta sea un 7% y la neta quede en un 4-5%.
Ejemplo: piso de 150.000 € alquilado a 750 €/mes
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos alquiler (12 meses) | 9.000 € |
| Comunidad de propietarios | −720 € |
| IBI | −450 € |
| Seguro hogar | −300 € |
| Mantenimiento | −500 € |
| Vacancia (1 mes) | −750 € |
| Beneficio neto | 6.280 € |
| Métrica | Valor |
|---|---|
| Inversión total (compra + 10% gastos) | 165.000 € |
| Rentabilidad bruta | 6,00% |
| Rentabilidad neta | 3,81% |
| Payback (años para recuperar inversión) | ~26 años |
Rentabilidad media en España (2025)
Según datos de portales inmobiliarios, la rentabilidad bruta media del alquiler en España fue del 7,1% en 2025. Las ciudades con mayor rentabilidad son Lleida (~8,5%), Murcia (~8,2%) y Huelva (~7,9%), mientras que las más caras (Madrid ~4,8%, Barcelona ~5,2%, San Sebastián ~3,8%) ofrecen rentabilidades más bajas. Estos datos no incluyen gastos ni vacancia, por lo que la rentabilidad neta real es 2-3 puntos inferior.
Preguntas Frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena para un alquiler?
Una rentabilidad bruta superior al 5% se considera aceptable. La media en España en 2025 fue del 7,1% bruto. Para evaluar realmente, usa la rentabilidad neta (descontando gastos), que suele ser 2-3 puntos menos.
¿Qué gastos debo incluir?
IBI, comunidad de propietarios, seguro del hogar, mantenimiento/reparaciones, y una provisión por meses de vacancia (sin inquilino). Para el cálculo de inversión total, incluye también los gastos de compra (notaría, registro, impuesto).
¿Cuánto tardaré en recuperar la inversión?
El payback depende de la rentabilidad neta. Con un 4% neto, tardarás ~25 años. Con un 6%, ~17 años. Esto no incluye la posible revalorización del inmueble.