Rendimiento de capital inmobiliario: tributación del alquiler en el IRPF
El rendimiento de capital inmobiliario es el ingreso neto que un propietario obtiene por ceder el uso de un inmueble (vivienda, local, garaje, finca rústica) a cambio de una renta. Se integra en la base imponible general del IRPF y tributa a los tipos marginales progresivos, siempre que el arrendador no gestione los inmuebles a través de una actividad empresarial.
Cálculo del rendimiento neto
El esquema de cálculo es sencillo:
Rendimiento neto = Ingresos íntegros − Gastos deducibles
| Concepto | Deducible |
|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Sí |
| Cuotas de comunidad de propietarios | Sí |
| Seguro del hogar y de impago | Sí |
| Reparaciones y conservación | Sí (no mejoras ni ampliaciones) |
| Intereses de la hipoteca del inmueble alquilado | Sí |
| Amortización del inmueble | 3% del mayor entre valor catastral de construcción y valor de adquisición de construcción |
| Gastos de gestión y formalización del contrato | Sí |
| Suministros pagados por el propietario | Sí, si no se repercuten al inquilino |
Los gastos deducibles no pueden generar un rendimiento neto negativo por sí solos (excepto los intereses y gastos de reparación, que sí pueden producir pérdida, compensable en los 4 ejercicios siguientes).
Reducción por alquiler de vivienda habitual
Cuando el inmueble arrendado constituye la vivienda habitual del inquilino, el propietario puede aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo. En contratos firmados a partir de 2024, la reducción varía:
- 90% si se alquila en zona de mercado tensionado con una bajada de renta de al menos el 5% respecto al contrato anterior.
- 70% si se alquila por primera vez a jóvenes (18-35 años) en zonas tensionadas.
- 60% para nuevos contratos en zonas tensionadas que cumplan otros requisitos.
- 50% como reducción general para el resto de alquileres de vivienda habitual.
Inmuebles no alquilados: imputación de rentas
Si el propietario tiene un segundo inmueble vacío o de uso vacacional (no vivienda habitual), Hacienda imputa una renta ficticia del 2% del valor catastral (1,1% si el valor está revisado) que se suma a la base imponible general del IRPF, aunque no se perciba ingreso real alguno.